TRIBUNAL SUPREMO, 31 octubre 2006
Aranzadi/Westlaw
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| Sentencia Tribunal Supremo núm. 1062/2006 (Sala de lo Civil, Sección 1), de 31 octubre |
| Jurisdicción: Civil |
| Recurso núm. 5205/1999. |
| Ponente: Excmo. Sr. D. Juan Antonio Xiol Ríos. |
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COMPRAVENTA: PAGO DEL PRECIO: Facultad para que el comprador lo suspenda ex art. 1502 CC: no impide que pueda optar por resolver la compraventa ante una perturbación posesoria o dominical con trascendencia suficiente para privar al contrato de la finalidad que cabía esperar de él; RESOLUCION: VOLUNTAD REBELDE: sólo existe incumplimiento resolutorio cuando concurre voluntad deliberadamente rebelde del deudor: matizaciones a este criterio jurisprudencial; RESOLUCION POR INCUMPLIMIENTO DEL VENDEDOR: interposición de demanda para hacer valer compraventa anterior, anotada preventivamente en el Registro de la Propiedad: aplicación de la cláusula penal prevista.
Los antecedentes necesarios para el estudio de esta Sentencia se recogen en su primer fundamento jurídico.El TS declara no haber lugar al recurso de casación interpuesto contra Sentencia dictada por la Sección Catorce de la Audiencia Provincial de Madrid. |
En la Villa de Madrid, a treinta y uno de octubre de dos mil seis.
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, constituida por los señores al margen anotados, el recurso de casación que con el número 5205/1999, ante la misma pende de resolución, interpuesto por el procurador D. Jorge Laguna Alonso, en nombre y representación de D. Tomás y Dª Almudena, contra la sentencia dictada en grado de apelación, rollo 630/97, por la Audiencia Provincial de Madrid de fecha 5 de octubre de 1999, dimanante del juicio de menor cuantía número 911/95 del Juzgado de Primera Instancia número 59 de Madrid.
ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO El Juzgado de Primera Instancia núm. 59 de Madrid dictó sentencia de 3 de marzo de 1997 en autos de menor cuantía núm. 911/95, cuyo fallo dice:
«Fallo. Que estimando como estimo la demanda interpuesta por Don Casimiro y Doña María Milagros contra Doña Almudena y Don Tomás, debo condenar y condeno a los mismos a abonar a la actora la cantidad de 6.000.000 ptas., más intereses legales y costas del procedimiento».
SEGUNDO La sentencia contiene los siguientes fundamentos de Derecho:
«Primero. Suscrito contrato privado de compraventa, y fijada fecha máxima para el otorgamiento de escritura pública, resultó que poco antes de la fecha prevista, los compradores comprobaron que sobre dicha vivienda pesaban más cargas que las contempladas inicialmente, pues pendía una anotación preventiva de demanda (dirigida ésta a obtener unos terceros elevación a público de un supuesto contrato de compraventa concertado con los demandados) y una anotación preventiva de embargo, en relación con una reclamación de la comunidad de propietarios.
Considerando que ello constituye incumplimiento imputable a los demandados vendedores, Don Casimiro y Doña María Milagros reclaman la restitución doblada de su entrega inicial. Los demandados solicitan su absolución, alegando que no existe incumplimiento a ellos imputable.
Segundo. Examinando en primer lugar lo relativo a las deudas de la Comunidad, examinando el contrato privado de 23 de junio de 1995 se evidencia que los vendedores advirtieron a los compradores que no estaban al corriente, comprometiéndose a abonar toda la deuda comunitaria en los diez días siguientes. La deuda de la Comunidad tiene tres vertientes:
a) existía una deuda efectivamente pendiente por cuotas ordinarias, de 516 615 ptas., que los vendedores saldaron por medio de cheque, el día 7 de julio.
b) existía no un mandamiento de embargo, sino un asiento de presentación, es decir, estaba pendiente de despacho una anotación preventiva de embargo para responder de 444 458 ptas. Esta anotación preventiva no llegó a materializarse, y el Administrador de la Comunidad, que compareció como testigo en este juicio, afirmó que se trataba de una deuda que había sido, saldada con anterioridad.
c) existía entonces, y sigue existiendo, una deuda de 56 880 ptas., por derramas por reformas en la instalación eléctrica.
Tercero. Sí existía asiento de presentación relativo a anotación preventiva de demanda, anotación que llegó a practicarse. Se trataba de demanda por la que unos terceros pretendían que los aquí demandados escriturasen la vivienda a su favor, en cumplimiento de un invocado contrato de compraventa verbal. El asiento de presentación era de 31 de julio de 1995, y la anotación preventiva de 3 de octubre de 1995. Con fecha 12 de enero de 1996 se dictó sentencia desestimando la demanda, al parecer hoy firme.
Cuarto. Existen tres incumplimientos objetivos, cual son la pendencia de una deuda por gastos de comunidad de 56 880 ptas.; la liquidación de otra parte de deuda comunitaria el 7 de julio de 1995, fuera de los diez días fijados en el contrato privado, y la existencia de una anotación preventiva de la demanda. Debe descartarse, desde un principio, que el abono de deudas comunitarias fuera de los diez días marcados tenga virtualidad resolutoria ninguna; en cualquier caso, la deuda se abonó antes de la fecha inicialmente fijada para el otorgamiento de la escritura (3 de agosto) y mucho antes de la fecha tope marcada para tal elevación a público del contrato, 21 de septiembre, por lo que se trata de un cumplimiento irregular absolutamente inocuo para los demandantes.
En cuanto a las 56 880 ptas., la Comunidad mantiene la vigencia de esta deuda, y las manifestaciones de los demandados acerca de que creen que la postura de la Comunidad es incorrecta y no les afecta tal deuda, son absolutamente inoponibles frente a los actores. Si existe una controversia entre los vendedores y la Comunidad, debe quedar zanjada por aquéllos, y no pretender traspasarla a los compradores, ni mucho menos obligar a estos a subrogarse en una situación de oposición o enfrentamiento a la Comunidad. Si los demandados creían que nada debían por la reforma de la instalación eléctrica, debieron impugnar los acuerdos Comunitarios correspondientes, pero no vender el piso en una situación en la que los compradores quedaban expuestos a inmediata reclamación o demanda de la Comunidad. Evidentemente se trata de un incumplimiento imputable a los vendedores. La manifestación vertida en el escrito de contestación de que se ofreció entregar esta suma a los compradores, para que ellos pagasen si querían a la Comunidad, no consta acreditada. Tratándose sin duda de un incumplimiento imputable a los vendedores, restaría examinar si tiene entidad suficiente para elevarlo a causa de resolución del contrato de compraventa.
Quinto. La existencia de una demanda tendente a obtener el reconocimiento de la eficacia de un previo contrato de compraventa y su elevación a público supone, evidentemente, un incumplimiento del contrato de compraventa, en cuanto que comprometía, frente a los hoy actores, la finalidad perseguida con su contrato, pues es notorio que si dicha demanda hubiera sido estimada, por razón de la eficacia jurídica de la anotación preventiva, el supuesto contrato celebrado por los demandados con el Sr. Andrés habría prevalecido frente al suscrito por los aquí demandantes. En tales condiciones, es perfectamente explicable que los actores decidieran suspender el otorgamiento de escritura pública, pues a nadie puede obligarse a contratar en tan precarias circunstancias. La compraventa de una vivienda es, probablemente, el negocio jurídico de más entidad e importancia acometido por particulares, y debe estar regido por los principios de máxima buena fe, transparencia y confianza. Pendiendo una demanda cuyo éxito haría perder a los actores el precio abonado y la propiedad de la vivienda, nada tiene de extraño que, a la vista de la demanda, los compradores desistieran de su adquisición. A diferencia de la deuda de la comunidad de propietarios, aquí sí hay causa de entidad suficiente, y lo que resta es examinar si era imputable a los demandados.
La gravedad de la anotación preventiva de demanda en nada disminuye por las seguridades que los vendedores pudieran dar a los compradores acerca de la inexistencia de dicho previo contrato de compraventa verbal, o incluso por la opinión más o menos estudiada de un Letrado acerca de lo infundado de la demanda. Es obvio que ni los vendedores, allí demandados, ni el Letrado, podían conocer el resultado del pleito, ni el criterio del Juez competente, ni en cualquier caso podría obligarse a los compradores a que adquiriesen en tal estado de inseguridad, cuya prolongación en el tiempo era por demás imprevisible en aquel momento, pues los demandantes en aquel proceso pudieron perfectamente recurrir la sentencia adversa en sucesivas instancias.
Sexto. El contrato privado suscrito por los aquí actores era de 23 de junio de 1995. La demanda luego anotada preventivamente, instada por Don. Andrés y otra, era de 10 de julio de 1995. Sin embargo, y aunque la demanda es posterior al contrato privado, en el testimonio de actuaciones remitido por el Juzgado núm. 40 consta telegrama dirigido por un letrado (hermano Don. Andrés) al Sr. Tomás, de fecha 16 de junio de 1995, en el que se decía «confirmo firma de escritura de compraventa… próximo día 26 de junio acudiendo a Notaría… absténgase de ventas a terceros. En caso contrario ejerceremos acciones legales por daños y perjuicios sin perjuicio de ejecutar contrato», y otro telegrama de 22 de junio insistiendo en la existencia de un pacto firme y en la firma de escritura.
Es decir, desde antes de la firma del contrato privado con los demandantes en este juicio, los vendedores conocían que existían otras personas que se irrogaban la condición de compradores, fijaban fecha para escriturar, y advertían con el ejercicio de acciones legales. Se trataba de una amenaza seria que ?por virtud del principio de máxima buena fe antes expresado? los vendedores debieron haber hecho figurar en el contrato privado, para acreditar que el Sr. Casimiro y esposa conocían esa posibilidad y asumían el riesgo. Al no haberlo hecho así, no puede sino concluirse que estos no fueron suficientemente informados, por lo que al materializarse la amenaza, con la interposición de la demanda Don. Andrés y su posterior anotación preventiva, nace un motivo apto para resolver el contrato «ex» art. 1124 del CC (LEG 1889, 27), y la falta de transparencia mostrada por los vendedores determina que, si bien como es obvio ni eran ellos los demandantes, ni podían levantar por propia autoridad la anotación judicialmente decretada, se considere que la situación confusa y de inseguridad sí les sea imputable, pues no debieron celebrar la venta por contrato privado hasta aclarar definitivamente las discrepancias ya puestas de manifiesto por otros terceros anteriormente interesados en la compra, o en su defecto, hasta dejar perfectamente documentado que los compradores asumían esta situación de latente conflicto.
Séptimo. Resta examinar la naturaleza del pacto suscrito entre las partes en virtud del cual se solicita la restitución duplicada de los cuatro millones entregados; se trata de la cláusula novena, en cuya virtud, «en caso de incumplimiento de contrato por causa imputable a la parte vendedora, el comprador podrá exigir judicialmente el cumplimiento del mismo o la devolución duplicada de la cantidad entregada en este acto».
La jurisprudencia viene distinguiendo tres tipos de arras o señal: a) penitenciales, que son las que parece contemplar el art. 1454 CC (LEG 1889, 27), concebidas a la manera de multa o pena, correlativa al derecho de las partes de desistir, a su arbitrio, del contrato; b) confirmatorias, que son índice o expresión de un contrato con fuerza vinculante, no facultando, por tanto, para resolver la obligación contraída y, normalmente, se corresponden con las entregas o anticipos a cuenta del precio, y c) penales, que funcionan de modo similar a la cláusula penal del art. 1154, como resarcimiento en este supuesto anticipado, para el caso de incumplimiento y siempre con la posibilidad de reclamar ese estricto cumplimiento de la obligación pactada.
Octavo. Que no se trata de arras penitenciales en este caso, es obvio, en cuanto que la cláusula prevé expresamente que pese al incumplimiento del vendedor, el comprador sigue teniendo acción para exigir el cumplimiento del contrato, lo que le estaría vedado si fueran arras de dicha naturaleza. No son arras simplemente confirmatorias, pues en las de esta clase no se contempla la obligación de restituirlas duplicadas caso de incumplimiento. Precisamente la circunstancia de que los cuatro millones se entregaban como parte del precio, la circunstancia de que pese a incumplimiento del vendedor, la parte compradora podía exigir el cumplimiento, y la previsión de su restitución doblada, conduce a la conclusión de que estamos ante arras penales, conclusión idéntica, por otro lado, a la que alcanzan los demandantes en su demanda.
La anterior calificación jurídica conduce al art. 1152 y siguientes del CC (LEG 1889, 27), y especialmente, a la posibilidad de moderar equitativamente la cláusula penal, lo que se considera oportuno en este caso, ya que de los dos incumplimientos imputables a los vendedores, uno es de escasa entidad (deuda de la comunidad) hasta el punto de que no fue invocado por los demandantes como causa de resolución en la notificación de resolución extrajudicial, y el otro, si bien era previsible, no existía certeza plena para los vendedores de que el litigio anunciado se iba a materializar.
Estas razones se consideran suficientes para fijar, por razones de equidad, que los demandados hayan de restituir los cuatro millones recibidos, y otros dos por cuenta de las arras penales pactadas.
Noveno. Con arreglo a los arts. 1100 y 1108 del CC (LEG 1889, 27), la suma antedicha devengará el interés legal desde la fecha de la demanda; conforme al art. 523 de la LECiv (LEG 1881, 1) procede imponer las costas del procedimiento a los demandados, sin que la moderación de la pena pueda equipararse a estimación parcial a estos efectos».
TERCERO La Sección 14ª de la Audiencia Provincial de Madrid dictó sentencia de 5 de octubre de 1999 en el rollo número 630/1997 , cuyo fallo dice:
«Fallamos. Que desestimamos el recurso de apelación interpuesto por el procurador Don Jorge Laguna Alonso, en nombre y representación de Doña Almudena y Don Tomás, contra la sentencia dictada el día 3 de marzo de 1997 por el Juzgado de Primera Instancia núm. 59 de Madrid en los autos de juicio de menor cuantía 911/95 y estimamos el interpuesto, por vía de adhesión, por el procurador [no aparece el nombre], en nombre y representación de Don Casimiro y Doña María Milagros, y en consecuencia, manteniendo el resto de los pronunciamientos condenamos a los hermanos Tomás Almudena al pago a los demandantes de la cantidad de 8.000.000 de pesetas; que devengarán intereses tal como se ha indicado en el fundamento derecho 9° de esta resolución.
Las costas de la apelación se imputan a los demandados y no se hace pronunciamiento expreso sobre las causadas con ocasión del recurso por adhesión».
CUARTO La sentencia contiene los siguientes fundamentos de Derecho:
«Se aceptan y reproducen los razonamientos jurídicos de la sentencia apelada, salvo el párrafo segundo del octavo, que será sustituido por lo que a continuación se dirá.
Primero. Al analizar este recurso de apelación, donde se está discutiendo la eficacia de una cláusula penal en un contrato de compraventa, vemos que se nos plantea un tema estrictamente jurídico en cuanto la parte apelante ha aceptado sin reserva alguna los hechos fijados en la sentencia apelada, discrepando únicamente sobre el modo en que ha sido interpretada la citada estipulación que establece que en caso de incumplimiento de contrato por causa imputable a la parte vendedora, el comprador podrá exigir judicialmente el cumplimiento del mismo o la devolución duplicada de la cantidad entregada en este acto (4.000.000) y, sobre todo, como ha sido valorado el incumplimiento contractual que se imputa al vendedor y que ha permitido su aplicación.
Segundo. La existencia de tal cláusula penal no nos debe extrañar ya que del examen del documento privado de venta podemos deducir que existiese cierto recelo por parte de los actores porque, al margen de que la compra de este piso implicaba la venta de aquel en el que residían en ese momento los actores, la finca se encontraba gravada con dos hipotecas y los demandados afirmaron que no estaban al corriente en el pago de los gastos comunitarios ni de la contribución, por lo que se acordó que la entrega de los cuatro millones de pesetas se destinaría primordialmente a la liquidación de estas últimas cargas que pesaban sobre la finca dentro de en un plazo de diez días, procediéndose a cancelar la hipoteca en el momento de la firma de la escritura pública, tal como consta en la estipulación tercera del contrato privado de fecha 23 de junio de 1995.
Tercero. Cuando hemos aludido en el fundamento de derecho primero de esta resolución a que debemos proceder a la interpretación de la cláusula penal no hacemos referencia a la naturaleza o función que debe cumplir la misma ante el incumplimiento contractual, pues es un hecho aceptado y no discutido por las partes que estamos ante las denominadas penales con las que se ha querido cuantificar la indemnización que corresponde a los compradores en supuesto de incumplimiento contractual por parte de los vendedores, sino a analizar si se dan las circunstancias necesarias para que la misma entre en juego, para lo que necesariamente nos deberemos referir a los hechos acaecidos durante la celebración del contrato sobre los que se fundamenta el incumplimiento y analizar si ha existido una vulneración del contenido del negocio jurídico suscrito y si ello puede ser imputable a los demandados, vendedores de la finca.
Cuarto. El primero de ellos, que consiste en haber liquidado una deuda que se mantenía con la Comunidad fuera del plazo de diez días marcado por el contrato, nos parece insuficiente para poder invocar la aplicación de la cláusula, pues aunque ha existido un retraso que es directamente imputable a los demandados, el mismo nos parece intranscendente ya que no ha causado perjuicio alguno a los vendedores ni perjudicado la reciprocidad de intereses que hay en juego en una compraventa, pues en el momento en que se había decidido suscribir el correspondiente documento público, el tres de agosto de 1995 ya se había liquidado esa deuda con la Comunidad de Propietarios.
Quinto. El segundo defecto también es imputable a los vendedores, pues si no estaban de acuerdo con la deuda de 56 880 pesetas que les reclamaba la Comunidad por reformas en la instalación eléctrica de la finca, su obligación consistía en impugnar los acuerdos adoptados o en liquidar la deuda y no ignorarla repercutiendo el perjuicio a los nuevos compradores; no obstante dadas sus características y su bajo importe no creemos que pueda hacer entrar en juego la cláusula penal en toda su extensión, tal como han interesado los actores, pues al no haberse reclamado, todavía, ante los Tribunales su importe era perfectamente conocido y podía haberse solucionado el tema rebajando su importe del precio de venta o reteniéndolo.
Sexto. Como ya queda reflejado en la sentencia apelada todos los problemas surgen al enfrentarse con el último de los incumplimientos que se han denunciado por los actores, existencia de una anotación preventiva de demanda con la que se pretende que se reconozca la eficacia de un previo contrato de compraventa y se condene a los hermanos Almudena Tomás a otorgar la titulación pública correspondiente, que fue descubierto por los compradores días antes del señalado para el otorgamiento de la escritura pública (3 de agosto) y que perduraba cuando, tras suspenderse la firma del contrato por tal hecho, llegó el momento que se había señalado, nuevamente, para tal acto.
El carácter esencial de este problema es indudable pues compromete gravemente la posibilidad de que el comprador pueda gozar y disfrutar pacíficamente del inmueble y adquirir su propiedad, que es en definitiva el fin perseguido con este contrato y en lo que consiste la obligación esencial del vendedor, sin que sirva de justificación la circunstancia de que la demanda estuviese, según afirman los demandados, falta de fundamento o que no existiese ningún documento escrito relativo al pretendido contrato, pues el resultado de un pleito suele decidirse en la fase probatoria, en todo caso no es admisible pretender que una persona acepte el cumplimiento de un contrato bajo la amenaza del resultado de un proceso que pudiera ser muy largo, dado que por la cuantía económica que estaba en juego quedaba abierto el recurso de casación. Es cierto que la sentencia de instancia, de la que no hay constancia que fuese recurrida, fue favorable para los demandados pero la fecha de la sentencia es de enero de 1996, es decir, cinco meses después de que acontecieron los hechos que estamos analizando.
Por si hubiera alguna duda sobre estas apreciaciones sólo tenemos que consultar el artículo 1502 del CC (LEG 1889, 27) y comprobar con ello que la Ley concede tal fuerza a situaciones como la presente que, sin interferir ni alterar las obligaciones asumidas por la parte vendedora, permite al comprador suspender el pago del precio hasta que se haya solventado la cuestión.
Séptimo. Donde hizo más hincapié la parte apelante en su recurso fue en el hecho de que no podía imputársele el incumplimiento y por tanto no podía entrar en juego la cláusula penal, salvo que la aplicásemos de un modo totalmente objetivo y contrario a los principios que rigen la teoría general del contrato, ya que cuando se suscribió el documento privado no se había interpuesto la demanda que motivó la anotación preventiva y los hermanos Almudena Tomás estaban convencidos de que no habían efectuado una previa venta ni Don. Andrés, que interpuso la demanda, ni a cualquier otra persona.
No puede hablarse de caso fortuito en este caso, ya que vemos que existe una clara negligencia por parte de los vendedores, pues como ya indicó el Magistrado de Instancia del testimonio que obra en autos sobre el procedimiento que motivó la anotación preventiva, se desprende que 5 días antes de la firma del documento privado de venta los demandados recibieron un telegrama donde se les indicaba que se abstuviesen de contratar con terceros y se les advertía del posible ejercicio de acciones judiciales, por lo que la mínima lealtad en la contratación, que es en definitiva la buena fe objetiva que debe servir como complemento de las obligaciones típicas marcadas por la Ley para cada negocio, 1258 CC (LEG 1889, 27), le obligaban a poner a los compradores en antecedentes sobre las pretensiones de terceras personas sobre el inmueble para que pudiesen actuar en consecuencia en un acto de tanta trascendencia económica y personal como es la compra de la vivienda habitual de una persona. Ocultando este hecho es evidente que incumplieron de modo muy grave el contenido precontractual, que transcendió de tal manera sobre el contenido negocial que permitió a los compradores desistir con plena justificación del contrato ante tan grave incumplimiento.
Octavo. Ante estas consideraciones debe rechazarse el recurso interpuesto por los hermanos Almudena Tomás, debiéndose acercar ahora a examinar si la moderación realizada por el Magistrado de Instancia sobre la cláusula penal encuentra justificación en nuestro ordenamiento jurídico o no, que es contenido del recurso de apelación, por adhesión, interpuesto por los actores. Si el art. 1154 solo permite moderar la pena cuando la obligación hubiera sido en parte o irregularmente cumplida entendemos que no debe hacerse uso de tal precepto en este caso pues el incumplimiento de los vendedores debe calificarse como esencial, pues impedía entregar la pacífica posesión de la finca libre de cargas que es el contenido básico del contrato y comprometía la posibilidad de que el vendedor pudiese llegar a adquirir la propiedad de la finca, con lo que se frustraba el contenido básico del contrato celebrado.
Noveno. De acuerdo con lo establecido en el art. 921 de la LECiv (LEG 1881, 1), y aunque la gravedad del incumplimiento contractual es evidente, toda vez que estamos en presencia de una cláusula penal, liquidatoria de los perjuicios sufridos, susceptible de ser moderada, en principio, por los Tribunales, consideramos oportuno decretar que la cantidad total reclamada y admitida en esta sentencia devengue desde el momento de la interposición de la demanda el interés legal, pero que el especial del art. 921 de la LECiv no se aplique a los últimos cuatro millones desde la fecha de la sentencia de instancia sino desde el momento de esta resolución.
Décimo. De acuerdo con lo establecido en el artículo 710 de la LECiv (LEG 1881, 1) las costas devengadas con motivo de la apelación principal deben correr a cargo de la parte de los demandados al rechazarse su recurso, mientras que no debe hacerse pronunciamiento sobre las motivadas con ocasión del recurso por adhesión, al haberse estimado la apelación».
QUINTO En el escrito de interposición del recurso de casación presentado por la representación procesal de D. Tomás y Dª Almudena se formulan los siguientes motivos de casación:
I.?«Infracción de las normas del ordenamiento jurídico o la jurisprudencia que fueren aplicables para resolver las cuestiones objeto de debate (art. 1692.4° LECiv [LEG 1881, 1]): En este caso nos encontramos con una aplicación incorrecta del art. 1502 CC (LEG 1889, 27)».
El motivo se funda, en síntesis, en que los compradores se encontraron en la situación que prevé el artículo 1502 CC, pero no suspendieron el pago del precio, sino que optaron por la aplicación de la cláusula penal contenida en el contrato como si estuvieran ante un caso de incumplimiento contractual.
Cita las SSTS de 20 de diciembre de 1898, 5 de noviembre de 1959, 13 de junio de 1962 y 22 de octubre de 1984 (RJ 1984, 4910).
Dado que la jurisprudencia declara que el artículo 1502 CC no es aplicable cuando el comprador tenga conocimiento de las causas al celebrar el contrato, carece de sentido que en la sentencia impugnada se diga que los recurrentes tenían obligación de hacer constar en el contrato privado que Don. Andrés les habían remitido un telegrama conminatorio.
Se dice en la sentencia recurrida que con esta conducta se faltaba a la lealtad y se incumplía de modo grave el contenido precontractual. Sin embargo, esto no es así como demuestran los momentos anteriores al envío del telegrama, según el minucioso relato de hechos que efectúa, demostrativo, en su opinión, de que en realidad, no había acuerdo real entre Don. Andrés y los recurrentes y el simple acuerdo verbal con los Sres. Casimiro implicaba una venta y habría supuesto ya de por sí un incumplimiento el no firmar éste por el hecho de la aparición de los telegramas que carecían de virtualidad alguna.
Según el tenor literal del art. 1502 del Código Civil la opción correcta hubiese sido aplazar dicho pago hasta que fuese resuelta la cuestión que impedía esa posesión pacífica a los compradores, más aún cuando dicha perturbación no era imputable a los vendedores y además la causa era desconocida para los compradores al momento de contratar. No había más que esperar al resultado del pleito para que los compradores vieran el cese de la perturbación que sufrían, lo cual sucedió, tal como reconoce la propia sentencia dictada en el recurso de apelación, cinco meses después de los hechos que se estaban analizando.
Por proceder de un tercero el impedimento, y no estar en manos de los recurrentes retirar de inmediato la anotación preventiva sino por el procedimiento que siguieron, el de la defensa de sus intereses en el juicio, no se puede hablar de incumplimiento contractual, sino de perturbaciones en la posesión, que nos llevan a la aplicación del art. 1502 CC (LEG 1889, 27).
II.?«Siguiendo con la infracción de las normas del ordenamiento jurídico o la jurisprudencia que fueren aplicables para resolver las cuestiones objeto de debate (art. 1692.4º LECiv [LEG 1881, 1]): En este caso nos encontramos además con una aplicación indebida del art. 1124 CC y como consecuencia también del art. 1152 y siguientes del CC».
El motivo se funda, en síntesis, lo siguiente:
Por las mismas razones alegadas en el motivo primero no puede hablarse de incumplimiento por parte de los recurrentes, de manera que no cabe resolver el contrato por la vía del art. 1124 CC (LEG 1889, 27), y también, al no existir incumplimiento, se cierra la puerta a la aplicación de la cláusula penal prevista en el contrato.
No entra la parte recurrente en si procedía o no la moderación de la pena, fundándose en que «no sólo no es revisable en casación, sino más bien en que, directamente, no se podía hablar de aplicación de la pena».
Termina solicitando de la Sala «que teniendo por presentado este escrito, documentos y copias, acuerde tener por interpuesto y formalizado, en la representación que ostento de D. Tomás y Doña Almudena, el recurso de casación por el mismo preparado contra la sentencia de fecha cinco de octubre de 1999, dictada por la Sección 14ª de la Ilma. Audiencia Provincial de Madrid, y previos los trámites de Ley llegar a sentencia en la que estimando el recurso, case la resolución recurrida, resolviendo, conforme a derecho, y acordando la devolución a mis poderdantes del depósito por ellos constituido».
SEXTO No ha comparecido la parte recurrida.
SÉPTIMO Para la deliberación y fallo del presente recurso se fijó el día 10 de octubre de 2006, en que tuvo lugar.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Juan Antonio Xiol Ríos.
FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO 1) D. Tomás y Dª Almudena suscribieron un contrato privado de compraventa y, poco antes de la fecha prevista para el otorgamiento de escritura pública, comprobaron que sobre la vivienda objeto del mismo pendía una anotación preventiva de demanda presentada por unos terceros para obtener la elevación a escritura pública de un invocado contrato de compraventa verbal concertado con los vendedores D. Casimiro y Dª María Milagros.
2) Considerando que existió incumplimiento imputable a los vendedores, los compradores reclamaron la restitución doblada de su entrega inicial acogiéndose a una cláusula obrante en el contrato.
3) El Juzgado estimó la demanda por entender, sustancialmente, que la existencia de una demanda tendente a obtener el reconocimiento de la eficacia de un previo contrato de compraventa y su elevación a público supone un incumplimiento del contrato de compraventa, pues, aunque la demanda (que fue en definitiva desestimada) es posterior al contrato privado, antes de la firma de éste los vendedores conocían que existían otras personas que se arrogaban la condición de compradores, fijaban fecha para escriturar, y amenazaban con el ejercicio de acciones legales.
4) La Audiencia, en lo que a este recurso interesa, confirmó los pronunciamientos del Juzgado, por entender, sustancialmente, que la amenaza del resultado de un proceso que pudiera ser muy largo legitimaba a los compradores para desistir, y que existió clara negligencia de los vendedores por no advertir sobre la existencia de las pretensiones de terceros sobre el inmueble, con lo que incurrieron en incumplimiento grave del contenido precontractual, que transcendió sobre el contenido negocial.
SEGUNDO El motivo primero se introduce con la siguiente fórmula:
«Infracción de las normas del ordenamiento jurídico o la jurisprudencia que fueren aplicables para resolver las cuestiones objeto de debate (art. 1692.4° LECiv [LEG 1881, 1] [Ley de enjuiciamiento civil, LECiv/1881]): En este caso nos encontramos con una aplicación incorrecta del art. 1502 CC (LEG 1889, 27) [Código Civil]».
El motivo se funda, en síntesis, en que los compradores se encontraron en una de las situaciones de perturbación de la posesión que prevé el artículo 1502 CC, por lo que tenían la opción de aplazar el pago hasta que fuese resuelta la cuestión, como cinco meses después ocurrió; pero no en una situación de incumplimiento contractual, pues el impedimento procedía de un tercero y no estaba en manos de los vendedores retirar de inmediato la anotación preventiva, sino por el procedimiento que siguieron, defender sus intereses en el juicio.
El motivo debe ser desestimado.
TERCERO El artículo 1502 CC (LEG 1889, 27) faculta al comprador para suspender el pago del precio cuando se advierte la existencia de una perturbación posesoria o dominical, o se teme su existencia, por una acción reivindicatoria o hipotecaria, en tanto no sea solventada, dado que amenaza con hacer imposible el cumplimiento del contrato.
Resulta, sin embargo, evidente que la facultad de suspender el pago del precio que este precepto atribuye al comprador no impide que pueda optar alternativamente por el ejercicio de las acciones derivadas del incumplimiento contractual cuando la perturbación posesoria o dominical tiene la trascendencia suficiente para privar al contrato de la finalidad que cabe esperar de él.
La sentencia recurrida, al apreciar la existencia de un incumplimiento contractual derivado de la existencia de una perturbación posesoria que pudo dar lugar al ejercicio de la facultad de suspender el pago del precio no incurre, en consecuencia, en la infracción del precepto que se cita como infringido (el artículo 1502 CC). Invoca este precepto con la finalidad de poner énfasis en la gravedad de las circunstancias concurrentes respecto de la finalidad del contrato (al afirmar «que la Ley concede tal fuerza a situaciones como la presente que, sin interferir ni alterar las obligaciones asumidas por la parte vendedora, permite al comprador suspender el pago del precio hasta que se haya solventado la cuestión»), pero su posible aplicación no excluye que pueda apreciarse en virtud de los mismos hechos un incumplimiento contractual que legitime el ejercicio de la facultad resolutoria.
Resulta indiferente para esta conclusión la doctrina sentada en las sentencias de esta Sala que se invocan, en las cuales se limita la aplicación del artículo 1502 CC a los casos en los cuales el comprador no tiene conocimiento de la perturbación posesoria, puesto que, como se ha indicado, el supuesto previsto en el citado artículo no es incompatible con la apreciación de un incumplimiento contractual.
CUARTO El motivo segundo se introduce con la siguiente fórmula:
«Siguiendo con la infracción de las normas del ordenamiento jurídico o la jurisprudencia que fueren aplicables para resolver las cuestiones objeto de debate (art. 1692.4º LECiv [LEG 1881, 1]): En este caso nos encontramos además con una aplicación indebida del art. 1124 CC (LEG 1889, 27) y como consecuencia también del art. 1152 y siguientes del CC».
El motivo se funda, en síntesis, en que no existe incumplimiento por parte de los recurrentes, de manera que no cabe resolver el contrato por la vía del art. 1124 CC ni aplicar la cláusula penal prevista en el contrato.
El motivo debe ser desestimado.
QUINTO A) Como declara la STS los hechos en que se funda el incumplimiento contractual integran el supuesto fáctico que no puede revisarse en casación, so pena de convertirla en una tercera instancia (sentencias de 21 de enero de 2000 [RJ 2000, 117], 25 de enero de 2000 [RJ 2000, 350], 23 de noviembre de 2000 [RJ 2000, 9239] y 31 de mayo de 2001 [RJ 2001, 3876]) pero el incumplimiento es un concepto jurídico, que, como quaestio iuris [cuestión de Derecho], es revisable en casación, en tanto se trata de determinar la trascendencia o significación jurídica de los actos que constituyen su presupuesto (SSTS de 7 de junio de 1991 [RJ 1991, 4430], 21 de junio de 1968, 8 de octubre de 1980 [RJ 1980, 933], 21 de marzo de 1986 [RJ 1986, 1275], 29 de febrero de 1988 [RJ 1988, 1310], 21 de julio de 1990 [RJ 1990, 6124], 31 de mayo de 1996 [RJ 1996, 3866], 22 de noviembre de 1995 [RJ 1995, 8432], 10 de marzo de 2000 [RJ 2000, 2479], 22 de julio de 2000 [RJ 2000, 6472] y 3 de noviembre de 2000 [RJ 2000, 8493]).
B) Para que se produzca el supuesto de la resolución del artículo 1124 CC (LEG 1889, 27), además de que se trate de un contrato con prestaciones recíprocas, es preciso que se produzca un incumplimiento grave de la obligación. La parte recurrente niega la concurrencia de este segundo elemento en el supuesto examinado.
C) Esta Sala había venido manteniendo que sólo existía incumplimiento resolutorio cuando concurre una voluntad deliberadamente rebelde del deudor (SSTS de 28 de febrero de 1980 [RJ 1980, 1015], 11 de octubre de 1982 [RJ 1982, 5551], 7 de febrero de 1983 [RJ 1983, 864], 23 de septiembre de 1986 [RJ 1986, 4783], 18 de noviembre de 1994 [RJ 1994, 8843] y 5 de diciembre de 2002 [RJ 2002, 10432], entre muchas otras).
Algunas sentencias han introducido matizaciones en este criterio, presumiendo que la voluntad de incumplimiento se demuestra «por el hecho mismo de la inefectividad del precio contraviniendo la obligación asumida» (STS de 19 de junio de 1985 [RJ 1985, 816]) o por la frustración del fin del contrato «sin que sea preciso una tenaz y persistente resistencia obstativa al cumplimiento, bastando que se malogren […] las legítimas aspiraciones de la contraparte» (SSTS de 18 de noviembre de 1983 [RJ 1983, 6488], 31 de mayo de 1985 [RJ 1985, 2830], 13 de noviembre de 1985 [RJ 1985, 5607], 18 de marzo de 1991, 18 de octubre de 1993 [RJ 1993, 7740], 25 de enero de 1996, 7 de mayo de 2003, 11 de diciembre de 2003, 18 de octubre de 2004, 3 de marzo de 2005 [RJ 2005, 4731] y 20 de septiembre de 2006, entre otras); exigiendo simplemente que la conducta del incumplidor sea grave (STS de 13 de mayo de 2004 [RJ 2004, 2738]); o admitiendo el «incumplimiento relativo o parcial, siempre que impida […] la realización del fin del contrato, esto es, la completa y satisfactoria autorización […] según los términos convenidos» (STS de 15 de octubre de 2002 [RJ 2002, 10127]).
Esta tendencia, como declara las STS de 5 de abril de 2006 (RJ 2006, 1921), se ajusta a los criterios sobre incumplimiento contenidos en la Convención de las Naciones Unidas sobre los contratos de Compraventa Internacional de Mercaderías, de 11 de abril de 1980 (RCL 1991, 229 y RCL 1996, 2896)(a la que se adhirió España por Instrumento de 17 de julio de 1990), cuyo artículo 25 califica como esencial el incumplimiento de un contrato (en virtud del cual el comprador podrá declarar resuelto el contrato: art. 49) diciendo que «el incumplimiento del contrato por una de las partes será esencial cuando cause a la otra parte un perjuicio tal que la prive sustancialmente de lo que tenía derecho a esperar en virtud del contrato, salvo que la parte que haya incumplido no hubiera previsto tal resultado y que una persona razonable de la misma condición no lo hubiera previsto en igual situación». En un sentido parecido se pronuncia el artículo 8103 de los Principios de Derecho europeo de contratos, según el cual «el incumplimiento de una obligación es esencial para el contrato: (a) Cuando la observancia estricta de la obligación pertenece a la causa del contrato. (b) Cuando el incumplimiento prive sustancialmente a la parte perjudicada de lo que legítimamente podía esperar del contrato, salvo que la otra parte no hubiera previsto o no hubiera podido prever en buena lógica ese resultado. (c) O cuando el incumplimiento sea intencionado y dé motivos a la parte perjudicada para entender que ya no podrá contar en el futuro con el cumplimiento de la otra parte».
El criterio recogido en una disposición internacional de carácter convencional que forma parte de nuestro ordenamiento jurídico y reflejado también en un documento en que se formulan jurídicamente los principios que integran la llamada lex mercatoria [Ley comercial] comunes a los distintos ordenamientos, en cuanto reflejan y pretende ordenar, con el propósito de elaborar normas uniformes, la práctica seguida en relaciones comerciales que superan el ámbito estatal, debe servirnos para integrar el artículo 1124 CC (LEG 1889, 27) siguiendo el mandato de interpretarlo con arreglo a la realidad social del momento en que se aplica.
D) No entregada la finca libre de cargas en el plazo establecido por ambas partes (el fijado para el otorgamiento de la escritura), por la existencia de una anotación preventiva de una demanda en la que se reclamaba la elevación escritura pública de un contrato de compraventa sobre el mismo inmueble incompatible con el que es objeto de este proceso, se produjo una situación que afectaba de modo notable a la pretensión de los compradores de disponer de la vivienda con carácter definitivo en un plazo inmediato, como tenían derecho razonablemente a esperar como consecuencia del cumplimiento del contrato y refleja el conjunto de sus cláusulas, por lo que no puede dudarse de la trascendencia de este hecho, en sí considerado, a los efectos del ejercicio de la facultad de resolución que contempla el artículo 1124 CC, en relación con el artículo 1152 CC, ambos citados como infringidos.
La interposición de una demanda para hacer valer una compraventa anterior, anotada preventivamente en el Registro de la Propiedad, llevaba a entender sólidamente (por «una persona razonable de la misma condición») que existía un riesgo digno de consideración de que la titularidad de la vivienda objeto de la compraventa fuera en definitiva judicialmente reconocida a favor de los terceros reclamantes, por lo que la aparente seriedad de esta amenaza no permitía entender que la disciplina contractual sujetaba a los compradores a aguardar a que se resolviese la demanda interpuesta, dado que les era legítimo esperar la entrega definitiva del inmueble que iban a destinar a vivienda sin la incertidumbre y, en el mejor de los casos, la dilación impuesta por la pendencia durante un tiempo incierto, pero que podía ser prolongado, de un proceso judicial.
Al apreciar la sentencia recurrida que se comprometía «gravemente la posibilidad de que el comprador pueda gozar y disfrutar pacíficamente del inmueble y adquirir su propiedad, que es en definitiva el fin perseguido con este contrato y en lo que consiste la obligación esencial del vendedor», teniendo en cuenta que se trataba de la compra de una vivienda, no se separa de esta interpretación.
E) La parte recurrente no pone en duda la calificación como cláusula penal de la contenida en el contrato de compraventa en virtud de la cual se prevé que, en caso de incumplimiento, el comprador podrá exigir judicialmente el cumplimiento del contrato o la devolución duplicará de la cantidad entregada. Se trata, en efecto, de una de las cláusulas penales a que recientemente hace referencia la STS de 13 de julio de 2006 (RJ 2006, 4507), la cual, siguiendo la doctrina de la STS de 12 de enero de 1999 (RJ 1999, 36), declara, con referencia a una cláusula similar en relación con un contrato de permuta, que la cláusula penal se puede enclavar dentro de las cláusulas accesorias, es decir, de aquellas que se incorporan al negocio constitutivo de la relación obligatoria con la finalidad de dar una mayor garantía al cumplimiento de la misma.
No se plantea cuestión alguna en relación con la posibilidad de aplicar el artículo 1154 CC (LEG 1889, 27) a los supuestos de incumplimiento objetivo, puesto que en la cláusula penal correspondiente se preveía expresamente como supuesto el «incumplimiento del contrato por causa imputable a la parte vendedora». No obstante ello, debe recordarse que según las SSTS de 12 de julio de 1993 (RJ 1993, 6008), 14 de octubre de 1994 (RJ 1994, 7553) y otras muchas, dictadas en interpretación del artículo 1152 CC, el incumplimiento tiene que ser imputable al deudor.
La parte recurrente trata de demostrar que el impedimento surgido no le era imputable, por lo que no habría existido un incumplimiento susceptible de determinar la aplicación de la cláusula penal contractualmente establecida.
No puede aceptarse esta afirmación, desde el momento en que, al no poner en conocimiento de los compradores, como los vendedores pudieron hacer, la circunstancia que podía dificultar o impedir la entrega definitiva del inmueble, impidieron a aquellos el conocimiento de una circunstancia que podía justificar el desistimiento del contrato o la modificación de su contenido. Al no poner en conocimiento de los compradores la reclamación de terceros que afectaba de modo evidente a sus pretensiones y concertar la entrega de la finca «libre de cargas, gravámenes e inquilinos, por lo que la parte vendedora se responsabiliza en este sentido a todos los efectos» (según reza el tenor del contrato), se obligaban implícitamente a procurar la extinción del impedimento, cuya existencia conocían, en el plazo establecido para entregar la finca libre de cargas y gravámenes, y con ello, al erigirse conscientemente en garantes de su desaparición, establecían las bases para que les fuera imputable objetivamente la hipotética concreción procesal de la amenaza y su prolongación posterior más allá del citado momento, por lo que resulta indiferente que la eliminación del obstáculo dentro del plazo previsto en el contrato para la eliminación de las cargas estuviera realmente o no en su mano.
Al considerar la sentencia recurrida que «ocultando este hecho [la reclamación que dio lugar a la presentación de la demanda] es evidente que incumplieron de modo muy grave el contenido precontractual, que transcendió de tal manera sobre el contenido negocial que permitió a los compradores desistir con plena justificación del contrato ante tan grave incumplimiento», no se aparta de la interpretación que acaba de recogerse, por lo que no se aprecia que haya incurrido en la infracción que se denuncia en este motivo.
SEXTO No estimándose procedente ninguno de los dos motivos del recurso interpuesto, debe declararse no haber lugar a él y, conforme al art. 1715.2 II LECiv/1881 (LEG 1881, 1), imponer las costas a la parte recurrente.
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español
FALLAMOS
1º No ha lugar al recurso de casación interpuesto por D. Tomás y Dª Almudena, contra la sentencia de 5 de octubre de 1999, dictada en el rollo número 630/1997, por la Sección 14ª de la Audiencia Provincial de Madrid, cuyo fallo dice:
«Fallamos. Que desestimamos el recurso de apelación interpuesto por el procurador Don Jorge Laguna Alonso, en nombre y representación de Doña Almudena y Don Tomás, contra la sentencia dictada el día 3 de marzo de 1997 por el Juzgado de Primera Instancia núm. 59 de Madrid en los autos de juicio de menor cuantía 911/95 y estimamos el interpuesto, por vía de adhesión, por el procurador [no aparece el nombre], en nombre y representación de Don Casimiro y Doña María Milagros, y en consecuencia, manteniendo el resto de los pronunciamientos condenamos a los hermanos Almudena Tomás al pago a los demandantes de la cantidad de 8.000.000 de pesetas; que devengarán intereses tal como se ha indicado en el fundamento derecho 9° de esta resolución.
Las costas de la apelación se imputan a los demandados y no se hace pronunciamiento expreso sobre las causadas con ocasión del recurso por adhesión».
2º Se declara la firmeza de la expresada sentencia.
3º Se imponen a la parte recurrente las costas de este recurso.
Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.?Firmado y rubricado.?Juan Antonio Xiol Ríos.?Xavier O’Callaghan Muñoz.?Antonio Salas Carceller.
PUBLICACIÓN.?Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Excmo. Sr. D. Juan Antonio Xiol Ríos, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.
