AUDIENCIA PROVINCIAL DE CORDOBA, 26 julio 2005
Fuente: Aranzadi-Westlaw
SENTENCIA Nº 328/05
Iltmos. Sres.:
Presidente:
D. Eduardo Baena Ruiz.
Magistrados:
D. Antonio Fernández Carrión.
D. Pedro Roque Villamor Montoro.
APELACIÓN CIVIL
Juicio de Desahucio número 59/05
Juzgado de Primera Instancia Nº2 de Montilla (Córdoba)
Rollo: 302/2005
Asunto: 1.778/05
En la ciudad de Córdoba a veintiséis de julio de dos mil cinco.
Visto por la Sección Primera de esta Audiencia Provincial, el recurso de apelación interpuesto contra autos de Juicio de Desahucio número 59/05, seguidos en el Juzgado de 1ª. Instancia Nº 2 de Montilla (Córdoba), a instancia de DOÑA. Julia, representada por la Procuradora Sra. Requena Jiménez y asistida por la Letrada Sra. Angulo Duro, contra D. Javier representado por lel Procurador Sr. Cruz Gómez y asistido por el Letrado Sr. Mantrana Herrera, pendientes en esta Sala en virtud del recurso de apelación interpuesto por las representaciones de la parte demandante y demandada, contra la sentencia recaída en los autos, siendo Ponente del recurso el Presidente de la Audiencia Iltmo. Sr. Don Eduardo Baena Ruiz.
ANTECEDENTES DE HECHO
Se aceptan los de la sentencia apelada.
PRIMERO: Seguido el juicio por sus trámites, se dictó sentencia con fecha 12 de abril de 2005, por la Sra. Juez del Juzgado de 1ª Instancia Nº 2 de Montilla (Córdoba), cuya parte dispositiva dice así: «QUE DEBO DESESTIMAR y DESESTIMO ÍNTEGRAMENTE la Demanda de Juicio Verbal de Desahucio por Precario, interpuesta por la Procuradora Sra. Requena Jiménez en nombre y representación de Dña. Julia contra D. Javier representado por el Procurador Sr. Cruz Gómez, ABSOLVIENDO al Demandado de la totalidad de las pretensiones efectuadas de contrario, debiendo cada parte abonar las costas procesales causadas a su instancia y las comunes por mitad.».
SEGUNDO: Contra dicha sentencia y por la representación de la parte demandante, se interesó la preparación del recurso de apelación, en escrito de fecha 20 de abril de 2005, que se tuvo por preparado por resolución del día 26 del mismo mes y año, emplazando a la recurrente para que lo interpusiera en el plazo legal, lo que verificó, recurso que fue admitido, dándose traslado a la contraparte por término legal, para que presentase escrito de oposición o impugnación, en cuyo trámite presentó escrito de oposición e impugnación del recurso, al que se le dio el trámite que consta en las actuaciones y remitidas las actuaciones a este Tribunal, donde recibido y turnado, reuniéndose para deliberación el día 25 de julio de 2.005.
TERCERO: En la tramitación de esta alzada se han observado las prescripciones y formalidades legales.
FUNDAMENTOS DE DERECHO
Se aceptan los de la resolución apelada.
PRIMERO: Para la adecuada inteligencia de la presente resolución, relativa al ejercicio de la acción de desahucio por precario, estimamos de interés plasmar los hechos que sirven de antecedente a la misma y que son los siguientes:
a) El uno de abril de 1994 D. José, esposo de la actora, vendió en documento privado al demandado D. Javier la finca rústica sobre la que recae la litis en dos millones quinientas mil pesetas, estableciendo unos plazos de pago fechado el último de ellos el 16 de abril de 1996.
b) El 15 de abril de ese año la actora y su esposo otorgaron escritura pública de capitulaciones matrimoniales, rigiendo entre ellos a partir de esa fecha el régimen económico matrimonial de separación absoluta de bienes, adjudicándose a aquella la finca rústica que nos ocupa.
c) Como el demandado se hubiese retrasado en el pago, y tras una serie de vicisitudes en las que el vendedor decide la resolución del contrato y el demandado le requiere notarialmente para que le otorgue escritura pública sobre la compraventa de la finca recibiendo en ese momento la cantidad adecuada de 6.000 euros que deposita por cheque bancario en la Notaria, meritado vendedor decidió el 25 de abril de 2003 (documento nº 4 de la demandada) requerir notarialmente al comprador para hacerle saber «que da expresamente por resuelto el contrato de compraventa … por no haber abonado el precio aplazado ni en tiempo ni en forma legal, poniéndole en su conocimiento que la cantidad abonada de un millón quinientas mil pesetas, equivalente a 9.015,18 euros, que lo fue en concepto de pago a cuenta, será objeto de consignación judicial a los efectos legales oportunos, requerimiento que se llevo a cabo el 29 de abril siguiente y al que contesto el requerido.
d) El comprador formuló demanda contra el vendedor y su esposa en la que postulaba que se condenase a estos a recibir el pago pendiente y a otorgar la correspondiente escritura pública de compraventa de la finca en cuestión, recayendo sentencia el 9 de junio de 2004 en primera instancia (documento nº 7 de la demanda) en la que se estimaba aquella. Sin embargo, previa formulación de recurso de apelación contra la misma, esta misma Sección, en sentencia de 19 de noviembre de 2004, decidió su revocación ya que, incumplida por el comprador su obligación de pago del precio en los términos pactados, no podía exigirle al vendedor que cumpliese su obligación de otorgarle escritura pública de compraventa del bien vendido en documento privado.
SEGUNDO: Teniendo en cuenta que el titulo que justificaría la posesión de la finca por el demandado sería el documento privado de compraventa de 1 de abril de 1994, la cuestión se reduce a determinar si dicho negocio jurídico se ha resuelto o no, por lo que dicha constatación no es tan compleja como afirma la Juzgadora de instancia.
Partiendo de que la resolución judicial recaída sobre el mismo no lo declaró resuelto, y ni tan siquiera se pronuncio sobre tal extremo por cuanto no se introdujo como objeto de la litis por la parte vendedora, todo se reduce a determinar si tal resolución nace automáticamente del requerimiento notarial de resolución que tuvo lugar el 25 de abril del año 2003 con amparo en el artículo 1504 del Código Civil. TERCERO: Es doctrina de la Sala de lo Civil del T.S., constatada una vez más en la S. 21 de junio de 1996, la que establece que los arts. 1124 y 1504 C.C., no sólo no se excluyen sino que se complementan. Pero ello no puede significar que el ejercicio de una acción de resolución de contrato de compraventa de bienes inmuebles, pueda solventarse única y exclusivamente con el cumplimiento de los requisitos establecidos en el primero de los preceptos mencionados, sino que es preciso que se cumpla el «plus» que con respecto al mismo establece el art. 1504 C.C., consistente en un requerimiento previo -notarial o judicial- que implica una intimación a que se avenga el comprador a resolver la obligación y a no poner obstáculos a ese modo de extinguirla.
El art. 1504 indica a su vez, la STS 26 de enero de 1996, como norma específica fija las consecuencias resolutorias de la compraventa de bienes inmuebles por impago del precio, precepto este, que, es singular y, complementa lo relativo a la sanción anterior del art. 1124, en la idea de que al tratarse de la compraventa de bienes inmuebles, se precisa antes de la resolución, el requerimiento efectuado judicial y notarialmente a los vendedores; sobre esa yuxtaposición se decía en STS 5 de septiembre de 1990 que era amplísima la doctrina de la Sala que los declara compatibles y complementarios, entendiendo que el art. 1504 constituye una especialidad de la regla general contenida en el 1124. De tal forma, que cuando se trata de la falta de pago del precio en la venta de bienes inmuebles y ha existido un correcto requerimiento judicial o notarial, queda vedado para el Juez el otorgamiento de un nuevo plazo, según los términos del 1504, pero esto no impide que para el éxito de la acción resolutoria regulada en este artículo, sea indispensable que concurran los requisitos exigidos para el ejercicio de la acción derivada del art. 1124.
Ni el requerimiento, ni la eventualidad resolutoria, en materia de venta del inmueble, para el caso de impago del precio, no precisan que previamente así lo hayan acogido las partes, pues operan «ope legis» por la directa subsunción del supuesto en ese art. 1504. No obstante, como presupuesto común por el juego de esa facultad resolutoria, se necesita que siempre se trate de un incumplimiento imputable al comprador con la necesaria integración que al respecto ha efectuado la línea evolutiva de la jurisprudencia de la Sala de lo Civil del TS, en la idea de que no se precisa esa intencionalidad dolosa o maliciosa en esa voluntad en torno al cumplimiento, sino que es suficiente que se haya constatado con evidencia la falta de cumplimiento por parte del comprador y con cuya falta de cumplimiento se haya frustrado el fin específico perseguido pro las partes al contratar.
El pacto de «lex comissoria» base de la cobertura jurídica del art. 1504 C.C. sugiere que el requerimiento preceptivo deberá tener lugar una vez expirado el término para haber procedido al pago del precio aplazado, esto es porque en su primer párrafo, se dice que en la venta de bienes inmuebles, aún cuando se hubiera estipulado que por falta de pago del precio en el tiempo convenido, o sea, que por el comprador se haya faltado a su obligación de pago en el tiempo convenido; además la modalidad excepcional resolutoria del art. 1504 permite la posibilidad de pagar al comprador después de haber incurrido en esa falta de pago, en tanto en cuento no haya sido requerido judicial o notarialmente, aún después de expirado el término. Quiere decirse que tanto esa falta de pago del precio en el tiempo convenido, o bien tras ese requerimiento posterior habilitante de que, entretanto el mismo no se practique, se pueda pagar aun después de expirado aquel término. Todo ello, son supuestos que están encaminados a entender que el requerimiento siempre habrá de practicarse una vez vencida la obligación de pago y no haya sido satisfecho el mismo y, con el propósito bien explícito y expreso de dar por resuelto el contrato en cuestión, sin posibilidad de permitir cualquier eventual pago tardío.
CUARTO: Una vez expuesta la doctrina recaída sobre el artículo 1504 en relación con el 1124, ambos del Código Civil, cabe decir que la resolución no opera automáticamente, pues en nuestro derecho, a diferencia de lo que sucede en otros ordenamientos jurídicos, el ejercicio de la facultad resolutoria puede tener lugar tanto judicial, como extrajudicialmente, mediante una declaración no sujeta a forma y dirigida a la otra parte (S.T.S. 28-2-1989), sistema que también se sigue en el art. 26 de la Convención de Viena o en el art. 9:303 de los Principios de Lando. Ahora bien, en caso de resolución extrajudicial, si la parte incumplidora no se allana a cumplir los Tribunales han de examinar la pertinencia o impertinencia de la resolución, a fin, como dice la sentencia del T.S. de 14 de febrero de 2000 de no sustraer a la otra parte la posibilidad de demostrar su voluntad de cumplir. Resulta muy clara en este sentido la sentencia del T.S. de 15 de noviembre de 1999 cuando señala que «la resolución contractual se produce por el mero ejercicio de la facultad resolutoria, operando desde entonces sus efectos, sin que sea necesaria una declaración judicial especifica que reconozca o constituya tal efecto, salvo cuando la otra parte se opone o la impugna, en tal caso se hace necesario acudir a los Tribunales para que se declare si el ejercicio de la facultad resolutoria es o no conforme al ordenamiento jurídico».
Este es el caso que aquí se contempla, ya que consta la oposición de la parte compradora al requerimiento de resolución que le hizo el vendedor y, sin embargo, este no ha acudido a los Tribunales para que declare que esa resolución es conforme al ordenamiento jurídico, en el entendimiento que la resolución judicial no produce la resolución contractual sino que proclama la procedencia de la ya hecha, por lo que la sentencia es meramente declarativa.
QUINTO: Consecuencia de lo «ut supra» razonado es la existencia de un título no declarado judicialmente resuelto que veda el éxito de la acción de desahucio por precario, por lo que la demanda no puede prosperar con expresa condena de la parte actora a las costas de la primera instancia, si bien en atención a que la argumentación de este Tribunal se aparta notoriamente de los razonamientos de la sentencia de instancia no se hace expresa condena de las costas de esta alzada.
Vistos los artículos citados, concordantes y demás de general aplicación.
FALLAMOS
Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Dª Julia y estimando el deducido por la representación procesal de D. Javier contra la sentencia dictada por la Sra. Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Montilla el 12 de Abril de 2005 en el juicio de desahucio nº 59/05, debemos confirmar y confirmamos meritada resolución pero con expresa condena de la parte actora a las costas de la primera instancia sin hacer expresa condena de los de esta alzada para ninguna de las partes.
Notifíquese esta resolución a las partes, y verificado, expídase testimonio de la misma y, con los autos originales, remítase al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento.
Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo de su razón, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.
